LEGGE SULL'IMPEGNO NEGLI STATI UNITI

Tutti i tipi di vendita di case e prestiti possono avere un conto vincolato.

La legge sull'impegno, in stile USA, stabilisce le procedure che devono essere seguite da un prestatore se richiedono a un mutuatario di avere un conto vincolato con il proprio mutuo ipotecario. Assicurati di controllare anche i requisiti nel tuo stato, poiché i regolamenti del tuo stato potrebbero essere diversi dalle leggi federali.

Impegno definito

Si dice che il denaro o altri oggetti di valore sono in deposito a garanzia quando sono tenuti in custodia in un conto di deposito fino a quando non viene intrapresa un'azione specifica. In quel momento, il denaro o gli oggetti di valore vengono distribuiti secondo i termini del conto vincolato.

Impegno di vendita immobiliare

Quando un'offerta di vendita immobiliare viene accettata dal venditore, viene stabilito un conto di deposito a garanzia. Il conto è aperto e detenuto da un agente di deposito a garanzia che spesso lavora per il prestatore o la società di deposito a garanzia.

L'account di garanzia accumulerà elementi come:

L'acconto da parte dell'acquirente
Fondi forniti dal venditore per ispezioni o riparazioni
Il titolo di proprietà

Durante il processo di chiusura della vendita immobiliare, il conto vincolato viene chiuso e il denaro e gli oggetti rimanenti nel conto vengono distribuiti all'acquirente o al venditore, a seconda dei casi.

Conto vincolato ipotecario

Un conto di garanzia ipotecaria è istituito dal prestatore a nome del mutuatario. Il conto viene utilizzato per detenere i fondi raccolti ogni mese dal mutuatario per il futuro pagamento delle tasse, dell'assicurazione dei proprietari di case e dell'assicurazione ipotecaria da parte del mutuante. Quando il pagamento dell'imposta o dell'assicurazione è dovuto, il creditore paga il conto utilizzando i fondi accumulati nel conto di garanzia ipotecaria.

Legge sull'impegno: regolamenti USA

Nel 1934 il governo federale ordinò che tutti i mutui assicurati dalla FHA avessero un conto vincolato. Alla fine, è diventato molto comune per gli istituti di credito aprire conti di deposito a garanzia per tutti i tipi di mutui. Avere i soldi delle tasse e dell'assicurazione accantonati assicura che il proprietario della casa avrà fondi sufficienti per far fronte a queste spese.

Il Real Estate Settlement Procedures Act del 1974 (comunemente chiamato RESPA) è stato emanato dal governo federale per stabilire le procedure che i finanziatori devono seguire nella raccolta, gestione ed erogazione dei fondi di garanzia.

RESPA non impone che tutti i prestiti ipotecari abbiano un conto vincolato. Tuttavia, se il prestatore sceglie di avere un conto vincolato, RESPA limita l'importo dei fondi che possono essere richiesti al mutuatario da tenere in un conto vincolato.

Se viene stabilito un conto vincolato, RESPA:

Limita l'importo che i prestatori possono mantenere in un conto di deposito a garanzia. Il conto può avere un saldo massimo di un sesto delle spese totali previste che verranno pagate dal conto. Ciò garantisce che nel conto venga trattenuto solo il denaro sufficiente per soddisfare le esigenze per i prossimi due mesi.
Limita la quantità di denaro che il prestatore può raccogliere ogni mese per il conto vincolato. Il prestatore può riscuotere fino a un dodicesimo dell'importo totale dei premi assicurativi e delle tasse stimati.
Richiede al prestatore di rilasciare una dichiarazione dettagliata quando viene stabilito il conto di deposito a garanzia.
Richiede al prestatore di emettere una dichiarazione annuale dettagliata di tutti i soldi ricevuti ed erogati dal conto vincolato.
Richiede che il creditore effettui i pagamenti fiscali e assicurativi prima della data di scadenza, a condizione che il mutuatario rimanga aggiornato sul pagamento del mutuo.
Richiede al prestatore di informare i mutuatari se non ci sono abbastanza soldi proiettati sul conto (chiamato a carenza proiettata ) quando le tasse oi premi assicurativi devono essere pagati.
Richiede al prestatore di raccogliere denaro dal mutuatario per aumentare i fondi nel conto vincolato per soddisfare eventuali carenze previste. Il denaro può essere raccolto sia in depositi mensili aggiuntivi o in una somma forfettaria.

RESPA non richiedere al creditore di:

Pagare gli interessi sui fondi detenuti nel conto vincolato.
Approfitta di eventuali sconti offerti su tasse o premi assicurativi quando le bollette vengono pagate annualmente anziché in pagamenti separati durante tutto l'anno. Il prestatore può utilizzare il conto vincolato per effettuare pagamenti rateali e per pagare eventuali commissioni speciali addebitate per effettuare pagamenti rateali.

Legge sull'impegno: regolamenti statali

Molti stati hanno leggi speciali sull'impegno. Queste leggi statali possono essere più rigorose delle leggi federali sull'impegno. Ad esempio, alcuni stati:

Avere limiti inferiori per l'importo massimo di denaro che un prestatore può detenere in un conto di deposito a garanzia ipotecaria. Secondo RESPA, la legge federale, il saldo massimo consentito è un sesto delle spese stimate da pagare.
Richiedere interessi da pagare sui conti di deposito a garanzia.
Regolamentare i requisiti di licenza per le agenzie di deposito a garanzia. I singoli agenti escrow non devono sempre essere autorizzati.
Avere restrizioni specifiche sulle azioni dell'escrow officer. Ad esempio, la legge della California vieta all'escrow officer di:
- Agire da arbitro nelle controversie tra le parti coinvolte nell'escrow.
- Favorire il creditore in una transazione immobiliare.

Fare domande

Se hai una domanda sulla legge sull'escrow USA, su un conto escrow o sul processo di escrow in generale, dovresti prima chiedere al tuo prestatore. Saranno informati sui regolamenti cui dovranno attenersi e sulle loro specifiche procedure. Se ritieni di non ricevere risposta alla tua domanda o se ritieni di aver bisogno di ulteriori informazioni, contatta il Dipartimento delle assicurazioni del tuo stato. Il loro numero di telefono si trova nel sito web del tuo stato.